‘Mensen zitten niet te wachten op allemaal woontorens’

De woningmarkt zit op slot. Ook dit jaar blijft het lastig een geschikt huis te vinden, zeker voor starters en middeninkomens. Prof. dr. Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystemen van de TU Delft, blikt vooruit op de ontwikkelingen die hij in 2019 verwacht. Hij legt tegelijk uit wat de oorzaken zijn van de oververhitting van de markt en hoe het komt dat we niet het aantal woningen kunnen bouwen dat nodig is. De disbalans blijft nog even. Het feit dat de overheid op zich goede maatregelen neemt op het verkeerde moment draagt daaraan bij. Als deskundige is Peter Boelhouwer geregeld te zien op RTL Z (‘Huizenindex’) en te horen op BNR. Bovendien is hij veelgevraagd als spreker (en dagvoorzitter), omdat hij dit lastige onderwerp helder kan bespreken en duiden, zodat alle betrokkenen weten waar ze aan toe zijn. Bijna iedereen dus!

Het vinden van een geschikte en betaalbare woning blijft ook in 2019 een lastig te nemen horde voor met name starters en mensen met een middeninkomen, maar veel erger dan nu wordt het niet. Prof. dr. Peter Boelhouwer kijkt naar ontwikkelingen op de woningmarkt, beleid en de interactie daartussen. Hij verwacht dat de huizenprijzen doorstijgen, maar minder snel dan vorig jaar. “Gemiddeld zal de stijging uitkomen op zes à acht procent, in delen van de Randstad misschien wat minder, erbuiten soms flink meer. Daarbij ga ik er vanuit dat er niet te veel gekke dingen gebeuren, de economie redelijk blijft draaien en er vrijwel geen werklozen bijkomen.”

Boelhouwer: “Nog belangrijker dan de economie is de renteontwikkeling. Als de rente omhoog gaat heeft dat veel meer effect op de woningmarkt.” Geruststellend voegt hij daaraan toe: “Ik verwacht dat echter niet en houd rekening met een stijging van hooguit een half procent. Geen grote schokken. De rente was in december 2018 zo’n 2,5 procent op tienjaarsbasis. Als dat 3 à 4 procent wordt kunnen we dat hebben, want ook de inkomens stijgen. Dat heft elkaar op.”

In Ede is veertig procent van de nieuwbouw verkocht aan Randstedelingen.

Het woningtekort blijft voorlopig groot. Er komen te weinig bestaande en nieuwe woningen op de markt om het aanbod te laten aansluiten op de toenemende vraag. Bovendien zijn juist steeds meer huizen nodig om ook het groeiende aantal alleenstaanden, arbeidsmigranten uit andere EU-landen en statushouders onderdak te bieden. Gemiddeld kunnen kopers kiezen uit 3,7 te koop staande huizen, tegenover zeven in een gezonde huizenmarkt. In de Randstad is de keuze zelfs beperkt tot minder dan drie woningen.

“Wat te koop staat is vrijwel meteen verkocht. In het goedkopere segment kopen bovendien beleggers in grote steden veel woningen, waarvan vooral starters last hebben. Wat het zeker voor hen ook niet makkelijker maakt is het feit dat makelaars steeds vaker woningen veilen en geïnteresseerden tegen elkaar laten opbieden. Doorstromers krijgen de financiering van een koophuis sneller rond. Ik raad mensen aan verder dan hun eigen directe omgeving te kijken om hun kansen op een geschikt huis te vergroten. In Ede bijvoorbeeld is veertig procent van de nieuwbouw verkocht aan Randstedelingen. Dat zie je ook op andere plaatsen in Gelderland en Overijssel.”

Aantal vergunningen daalt

Is een oplossing in zicht? Peter Boelhouwer: “De regering wil dat er jaarlijks 75.000 woningen bijkomen. Dat is aan de krappe kant en zelfs dat halen we niet. In 2018 zijn we op ongeveer 67.000 uitgekomen (plus zevenduizend via transformatie), dit jaar is dat misschien 65.000. Dat komt vooral doordat het aantal afgegeven bouwvergunningen al bijna een jaar daalt. Bovendien duurt het gemiddeld ongeveer tien jaar voordat bouwplannen tot uitvoering komen. Dat is een dilemma voor politici, die in feite de plannen van hun voorgangers uitvoeren en plannen maken voor hun opvolgers.

Er zijn ook gunstige uitzonderingen waardoor men juist vrij snel kan gaan bouwen, maar dat komt niet zo vaak voor. Gemeenten en provincies zijn restrictief in hun ruimtelijk beleid, willen zoveel mogelijk binnen de stadsgrenzen te bouwen en liefst bestaande gebouwen transformeren tot woningcomplexen. Dat is in 2017 zevenduizend keer gedaan. Daar moeten ze mee doorgaan, maar ze redden het daarmee niet. De behoefte is ruim tien keer zo groot. Veel omgevormde gebouwen zijn eigendom van de Rijksvastgoeddienst, maar de meeste zijn van particuliere eigenaren die niet altijd willen verkopen. Sowieso is bouwen in de stad duur en de kans op bezwaarschriften en andere belemmerende procedures groot. Aan de stadsranden of langs het spoor bouwen levert minder bezwaren op.”

Openbaar vervoer knelpunten

Eenzijdig inzetten op bouwen in de stad is dus niet het ei van Columbus. “Dat gaat ten koste van snelheid, bedrijven en groen en gaat in tegen wat de meeste huishoudens wensen. Architect Winy Maas, onder meer bekend van de Markthal in Rotterdam, ziet het bouwen van hoge woontorens in Den Haag als oplossing om het woningtekort aan te pakken. “De meeste mensen zitten daarop niet te wachten. Een collega zei laatst dat we de woningnood voorlopig moeten accepteren en de komende generatie maar moet wennen aan wonen in torens. Dat is hooghartig en maatschappelijk onverantwoord. Het probleem is dat de mensen die dat willen belangrijke adviesfuncties vervullen. Invloedrijk zijn en zo de beleidsvorming mede bepalen.”

Ook de nabijheid van het openbaar vervoer is aantrekkelijk.

Boelhouwer is daarom voor bouwen in de stad – met behoud van groen en bedrijven – én bij openbaarvervoersknelpunten, die vaak te vinden zijn aan de rafelranden van de stad, zodat het mogelijk is kostbare open groene ruimte te sparen. Ook de nabijheid van het openbaar vervoer is aantrekkelijk. “De lightrailverbinding tussen Den Haag en Rotterdam is uit te breiden naar Leiden en Dordrecht. Denk eens in hoeveel woningen je langs die route bij stations en halteplaatsen kunt bouwen. Duizenden! Dat moet je trouwens niet altijd ten koste laten gaan van bestaande bedrijventerreinen. Bedrijven wegpesten, zodat ze zich in de regio vestigen, is een slecht idee. Ze zijn hard nodig voor de lokale economie. Bovendien levert verplaatsing allerlei verkeersproblemen op.”

Geografie en diversiteit

Peter Boelhouwer is al heel lang geïnteresseerd in politiek en huisvesting, nationaal en internationaal. “Ik ben in Utrecht afgestudeerd in de sociale geografie. Tijdens mijn studie deed ik al onderzoek naar wonen, wat ik toen al beschouwde als een maatschappelijk en voor iedereen relevant thema. In die tijd was er vooral een tekort aan één- en tweepersoonshuizen. Uiteindelijk ben ik gepromoveerd op de verkoop van huurwoningen aan bewoners.” Het is niet voor niets dat hij voor geografie als studierichting heeft gekozen.

“Geografie heeft met alles te maken. Wanneer je iets bestudeert dat zich in een bepaald vakgebied, in mijn geval huisvesting, afspeelt, komen daar veel facetten bij kijken, bijvoorbeeld sociologie, psychologie, economie en techniek. Heel divers, maar je moet alle onderdelen wel integreren. Dat maakt het, samen met de bijbehorende dynamiek, interessant. De woningmarkt is bovendien constant in beweging. Er is bijna nooit stabiliteit. Het is crisis of niet. Er zijn te veel of te weinig woningen. Prijzen dalen of stijgen, bescheiden of gigantisch.” In al die situaties heeft het met mensen te maken. “Wonen raakt ons, beïnvloedt ons leven positief of negatief en is mede bepalend voor onze ontwikkelingsmogelijkheden. Fijn wonen is goed voor de gezondheid, ook omdat dit vaak samengaat met het hebben van een sociaal netwerk in de buurt.”

Basisbehoefte

Peter Boelhouwer verwijst naar de piramide van Maslow, een aan de Amerikaanse klinische psycholoog Abraham Maslow toegeschreven ordening van behoeften. “Een goede woning, die allereerst beschermt tegen de elementen, is een basisbehoefte aan de onderkant (een dak boven je hoofd, bij ons en zeker in landen als Nicaragua), maar ook de bovenkant is interessant. Daar bestaat keuze. Ga je in een Vinex-wijk of het stadshart wonen?” Het heeft met identiteit te maken, waarbij status niet het belangrijkste is. Familie en netwerken spelen een steeds grotere rol in de woonvormkeuze en vaak ook de hang naar gemeenschappelijkheid.” Mensen, ook het groeiende aantal alleenwonenden, zoeken elkaar op, en gaan bijvoorbeeld met gelijkgestemden in een ecowijk wonen.

“In de Sun Cities in Amerika wonen ouderen bewust samen. Ze hebben het enorm naar hun zin en beleven als het ware een tweede jeugd. Ook in Nederland ontstaan woongroepen van ouderen, die soms gezamenlijk eigenaar zijn van een bestaand of zelfs nieuw gebouw. Dit collectief opdrachtgeverschap is tijdens de crisis opgekomen, maar het zijn wel voornamelijk mensen met geld. Nu ontstaat ook de mogelijkheid dat via woningbouwcorporaties te doen, waardoor deze woonvormen ook voor anderen beschikbaar komen. Er zijn immers mensen die aangewezen zijn op sociale huurwoningen en weinig te kiezen hebben. Zonder hulp lopen zij het gevaar te marginaliseren.

De Noord-Hollandse Corporatie de Wooncompagnie renoveert bijvoorbeeld een oud verzorgingstehuis door kamers samen te voegen waardoor vitale ouderen ieder 40 m² tot hun beschikking krijgen, maar wel een keuken moeten delen. Dat is een mooi concept, waarbij het natuurlijk belangrijk is te kijken wie je bij elkaar zet. Nog een voorbeeld is gemengd wonen in één gebouw oftewel ‘Magic Mix’. Bijvoorbeeld studenten, statushouders en ouderen. Bij andere projecten bewonen jongeren en studenten een gebouw tegen lage kosten, maar ze krijgen wel taken in de buurt, zoals huiswerkbegeleiding of computerhulp. Je ziet dan zo’n complex of buurtje helemaal opfleuren en de sociale cohesie opbloeien.”

Flexibele schil

Boelhouwer pleit voor een flexibele schil om fluctuaties in vraag en aanbod te kunnen opvangen. Als er ineens veel meer asielzoekers en vluchtelingen komen of wanneer veel studenten geen onderkomen kunnen vinden. Hij denkt aan meer ‘tiny houses’, geprefabriceerde woningen die als huisvesting kunnen dienen voor noodgevallen, omgebouwde containers of ‘space boxes’, (semi-) permanente, snel te realiseren en herplaatsbare lichtgewicht bouweenheden. Daardoor kunnen wellicht Nederlanders die al tien jaar op een wachtlijst eerder aan de beurt komen voor een betaalbare woning. Vaak zijn deze mensen boos als anderen voorrang krijgen.

Om te begrijpen hoe dat kan, moeten we even terug in de recente geschiedenis.

“Dat is een waanzinnig lastig dilemma. Ik snap die mensen, maar zij hebben wel een dak boven hun hoofd. Een vluchteling heeft niks en ook een arbeidsmigrant of buitenlandse student heeft direct woonruimte nodig. Maar ik denk dat we met een beetje creativiteit veel kunnen oplossen, als we bereid zijn buiten de lijntjes te kleuren. Lastig, want in dit land is alles dichtgeregeld. We zijn te ver doorgeschoten. De nieuwe Omgevingswet, die is voorzien voor 2021, kan daarin misschien wat verandering brengen, zodat we flexibeler kunnen omgaan met allerlei richtlijnen.” Zaak is dan wel dat we ook de capaciteit hebben om dat te doen en voldoende huizen te bouwen. Nu is dat niet het geval. Om te begrijpen hoe dat kan, moeten we even terug in de recente geschiedenis.

Het verkeerde moment

“Wat de koopmarkt betreft zijn de huizenprijzen sinds het begin van de bankencrisis in de periode 2008-2011 slechts met zes procent gedaald. Vanaf de eurocrisis in 2011 is het echt misgegaan. De overheid heeft op zich goede maatregelen genomen, maar volstrekt op het verkeerde moment. Dat heeft de situatie op de koop- en huurmarkt enorm verergerd. Voor 2014 bouwden de woningcorporaties, vooral als de markt het even niet aankon, anticyclisch tot ruim vijftig procent van alle nieuwbouwwoningen.

Dat ging aan het inde van de crisis niet meer op, doordat de overheid een verhuurdersheffing invoerde, wat een enorme aanslag betekende op het investeringsvermogen van de corporaties. In 2014 zijn 80.000 nieuwe woningen gebouwd, een jaar later was dat aantal bijna gehalveerd. Het gevolg is dat 5.000 bouwbedrijven verdwenen en 100.000 bouwvakkers werkloos werden. Daardoor is er nu de capaciteit niet om de beoogde 75.000 woningen per jaar te bouwen. Ook het feit dat is nagelaten jongeren op tijd te scholen draagt bij aan het tekort aan vakmensen waarmee de bouwbedrijven nu kampen. Het is goed dat jongeren die een vakopleiding volgen, maar voor wie het vmbo geen uitkomst biedt, nu eindelijk een diploma krijgen.”

Er zijn meer voorbeelden van verkeerd getimede besluiten. “Als het slechter gaat op de woningmarkt kun je stimuleren door te subsidiëren. Als het goed gaat moet je dat niet doen. In Nederland doen we dat precies andersom. Voor 2000, toen de prijzen jaarlijks met achttien procent stegen, stelde ik in het programma ‘Rondom 10’ minister Johan Remkes voor de hypotheekrente wat te beperken. Dat was onbespreekbaar. Tijdens de crisis namen ze die maatregel wel, wanneer het juist niet moest.”

Hypotheken

Tijdens een gesprek over de woningmarkt kan het niet anders dan dat hypotheken aan de orde komen. Boelhouwer is blij dat we af zijn van de aflossingsvrije hypotheek en heeft begrip voor het beperken van het maximaal te lenen bedrag tot honderd procent van de aankoopprijs. “Daarmee voorkom je dat mensen in de problemen komen als de huizenprijzen weer dalen en ze gedwongen zijn hun woning te verkopen.” Hij pleit daarentegen wel voor meer maatwerk. Niet alleen moeten hypotheekverstrekkers kijken naar het woonlastenquotum (het percentage van het inkomen dat mag worden besteed aan woonlasten en meetelt bij de berekening van de maximale hypotheek), maar ook weer net als vroeger naar het perspectief.

“In een derde van de gevallen werd voor 2011 naar inkomensperspectieven van een koper gekeken. Nu zijn banken daar voorzichtig, terwijl de Autoriteit Financiële Markten zegt dat wel wat meer, zij het goed onderbouwd, mogelijk is. Ook de behandeling van alleen- en tweeverdieners is merkwaardig. Alleen- en tweeverdieners worden gelijk behandeld. Het huishoudinkomen telt. Tweeverdieners hebben echter 300 à 400 euro netto meer te besteden per maand, doordat ze minder belasting betalen. Toch mogen ze minder lenen dan een alleenverdiener. Dat kan niet waar zijn, maar men is bang dat een inkomen wegvalt. Is het dan niet veel erger als een alleenverdiener zijn inkomsten kwijtraakt? Tweeverdieners houden meestal nog een inkomen over en een deel van een uitkering!

Ik heb er samen met Karel Schiffer een essay over geschreven en ben met pek en veren besmeurd door het Nibud. Nu passen ze het geleidelijk aan en wordt het langzaam rechtgetrokken. Gelukkig, want het kan niet dat je mensen zo behandelt. Tot voor kort konden ouderen die kleiner en goedkoper wilden wonen en plaats wilden maken voor gezinnen soms geen hypotheek krijgen. Ze moesten hun oudere, duurdere hypotheek houden en in hun (te) grote woning blijven wonen. Dat is Kafka! Dat verandert nu langzamerhand gelukkig als ze kunnen aantonen dat ze minder gaan betalen. Ook niet uit te leggen is dat jonge mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning of geen vast inkomen hebben geen huis kunnen kopen, maar wel in aanmerking komen voor huurwoningen die per maand meer kosten dan de afbetaling van de hypotheek.”

Tekst: Jacques Geluk